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    对老旧小区改造的思考
    作者:徐磊   阅读数:29   更新时间:2020年04月26日

    老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神,解决城市发展不平衡不充分问题,实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造,有利于改善居民的居住条件和生活品质,提高群众获得感、幸福感、安全感;有利于改善小区环境,延续历史文脉,实现城市可持续发展;有利于加强和创新基层社会治理,打造共建共治共享的社会治理格局。

    为支持老旧小区改造工作,我局先后投入500多万元组织实施了一批以杨家冲小区为试点的改造项目,当前一期工程已基本完成、二期工程已启动方案设计。通过一年来的工作实践,结合项目实施中的问题反馈,作以下思考体会以利于更好地开展下一步工作。

    一、小区现状

    老旧小区大多位于城市中心城区和老城区。伴随着工业化和城镇化快速发展,“城中村”“城边村”“城郊结合部”问题逐步突出,低标准低水平规划、建设、管理导致问题逐步凸显。就人民路以东、大安盐厂旧址西侧的杨家冲小区为例,该小区建成于2000年,占地约1.6万平方米,由6组7层的联建楼构成,现有约420户入驻。当前无物业管理单位且家中居民多为留守老人,是名符其实的老旧小区。

    二、存在的问题

    在改造中,我们坚持问题导向和发展思维,注重整体改造与局部改造、长远发展与近期突破相结合,找准“症结点”和“成长点”,当前老旧小区改造主要面临如下三大难题。

    (一)基础设施差。老旧小区普遍具有分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征,公共服务基础设施欠账多。杨家冲小区的化粪池、检查井年久失修污水横流,卫生环境差,外墙光纤电缆密布,小区绿化管护、楼道内外照明不足,门卫设施残缺、无门禁监控设施,文娱活动场所缺乏,这样的现象在老旧小区往往普遍存在。

    (二)改造成本高。实施中发现,老旧小区基础设施普遍较差,居民个人维权意识却极强,对改造期望过高、攀比心理过重。目前老旧小区改造的资金主要以政府投入为主,远远不能满足需要,政府负担重,资金缺口难以弥补。如何调动各方力量,建立新的资金供给模式是老旧小区改造的又一难点。

    (三)物业管理难。老旧小区的维修基金都已使用完或者之前根本未缴纳,加上基础设施老化严重,维修压力大,维修成本高,即使全额收取物业费用,也不能维持正常运转,大多数物业公司不愿进驻。即使物业公司进驻,由于业主自身素质参差不齐,对物业管理要求不同、各家各户的经济承受能力差异大,也经常陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。杨家冲小区也是其中的典型代表,原有的物业公司撤场后,经街道社区多次牵线搭桥,仍无企业愿意入驻,连基本的公共区域环卫保洁都成为“难题”。

    三、对老旧小区改造的探索

    为了改善老旧小区人居环境,提升群众生活幸福感。近年来,我局对老旧小区改造工作进行了一些探索:

    (一)以教育引导为重点做好发动工作。老旧小区改造责任在政府,但维护更要靠群众。为了推进杨家冲小区改造工作,我局组织人员在街道办和居委会的配合下走家入户宣讲政策,不厌其烦做好解释工作,争取居民对改造工作的支持。改造完成以后,通过召开会议、张贴告示、橱窗宣传等形式引导居民积极参与小区建设,凝聚齐抓共管的合力。

    (二)以便民利民为遵循做好规划设计。始终把提高人居生活质量作为改造工作的落脚点,围绕绿化改造、地面修补、归整车位、大门更换、增设晾晒点及垃圾转运点等群众反映强烈的问题实施改造。从细节上,鉴于旧道路坡度较大,增设了手扶栏杆;采取人车引导分流,保障行人安全。注重植被复绿,保留乔木、梳理灌木,将过于密植影响采光的小叶榕改种低矮的红叶李。同时,将清理杂乱的楼栋入口前区等地块改造为活动中心或健身场所,增设锻炼器械、交流座椅等满足人群活动需要,创造温馨人居空间。

    (三)以硬件建设为保障做好项目实施。加强硬件设施建设是夯实小区改造的保障。利用咖啡色格栅统一规范店招,并统一规划空调机位,还统一尺寸及放置区域;对原有商铺采用灰色工字钢和玻璃统一设计、统一尺寸、统一色彩进行雨棚定制;店面外墙采用米白色真石漆进行更新,重塑大门造型、以龙骨外包铝单板营造现代感,与周边店面呼应协调,对现有实体外墙等区域设计宣传栏,统一色彩控制。同时,针对看不见的地下隐蔽工程,清理化粪池6座、新建排水集中检查井6座、新增排水管道320米;此外新建庭院灯28套、改造楼道灯23套;增设单元楼栋的门禁系统,新建联网摄像机及监控中心等。

    四、下步工作的建议

    老旧小区影响市民的幸福感和获得感,影响着城市现代化建设,加快推进老旧小区改造势在必行。

    (一)深化思想认识,顺应城市发展的“大思路”。要把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和能力现代化的重要实践举措。认识、尊重、顺应城市发展规律,尊重城市发展的自然历史过程,把老旧小区改造纳入城市发展的大局统筹安排。针对当前老旧小区的功能性衰落,统筹规划、建设、管理三大环节,提高城市发展的系统性。从城市要素、结构、功能等方面入手,综合考虑城市功能定位、文化特色、建设管理等多种因素,优化整合现有功能,在完善居住配套基础上,积极拓展新功能,为老城区的发展注入新的活力。试想硬质合金厂改建为商业综合体,一桥飞架人民路及铁轨后的杨家冲小区还会遭人嫌弃吗。

    (二)拓宽资金渠道,抓住经费保障的“牛鼻子”。更大规模推进老旧小区改造必须抓住资金保障这个“牛鼻子”,把政策性项目资金和市场机制有效结合,不断拓宽资金筹集渠道。按照“谁受益、谁出资”原则,宜采取居民和产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。以社区街道办作建设业主、以费率招标的方式选定施工单位、由物管公司派人或由居民选派代表参与现场管理的方式,可能会避免“各唱各戏”的尴尬。工程实施中,民政、住建等加强监督指导;工程完工后,采取定向补助的方式进行财力支持,可能会取得最大的综合效益。

    (三)落实主体责任,推进全面改造的“加速度”。加大对老旧小区改造工作的统筹力度,积极探索政府总抓、街(社区)落实、部门支持的推动形态。进一步强化调度考核,明确责任和时限要求,加大对改造项目的督办力度,采取跟踪督查、现场办公等形式,及时掌握情况,解决具体问题,层层传导压力,加快工作进度,推动任务落实。

    进一步加大舆论宣传力度。通过宣传手册、手机短信、微信等方式和上门做工作、耐心讲政策、反复讲道理等方法,大力提升群众支持、参与老旧小区改造工作的主体意识和责任意识。比如,在项目启动之初要就走访居民,梳理出不同人群的改造需求。真正实现精准的需求管控,通过入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求。对改造方案反复推敲,针对停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等类别由社区居民来选择。

    (四)不断改革创新,完善制度保障这一“关键点”。积极探索“街道主导 、社区协调 、居民公议、物业参与、勘设单位早介入”的模式,充分发挥街道、社区党组织的作用,在老旧小区改造各环节充分响应居民需求;持续探索因地制宜的项目建设管理机制,通过社区代表、社会监督、政府部门监管、专业监理或过控公司等介入方式,规范老旧小区改造中的标准和要求;积极推行一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设,指导业主委员会等组织实现老旧小区的长效管理;共同推进共治共管、共建共享、和谐发展。

                                                                                                                              (作者:区住建局副局长)